如何提高获批商业房地产贷款的几率？

在上篇文章中，我们大致介绍了商业房地产的定义，和在创业时或许会需要申请的商业房地产贷款种类。而在选择好要申请的商业贷款种类后，需要进行贷款的您就要着手准备提交申请了。

然而，作为资金的提供者，银行不会随意地批准任何一个人的贷款申请，关于申请者的方方面面银行都需要考察到。若是因申请资料不满足贷款条件而被要求重新提交，这又会是一次漫长的等待。

为了避免审批时间过长耽误了原本的计划，匠垣将和各位分享七点提高商业房地产贷款的批准几率以供参考，不过具体审批情形还是要以银行的实际情况为准的。

1. 展示盈利能力

拥有还款和盈利能力是贷款申请获批的重要要求之一，因此您需要展示出企业拥有良好的财务状况。其中方法包括但不限于：定期分析企业的毛利率和营业利润率，并与贵司所在行业（或相关行业）中的最佳公司进行比较；或是审查贵司业务的各个领域的盈利能力，如个别产品或服务、业务线、个别工作、地理位置、客户等。

2. 评估您的空间需求

银行的贷款审批员能分辨出您的申请是否考虑不周、甚至是一时兴起的，因此具体分析您对于商业房产的需求将会协助您明确目标——确认贵司对于商业地产的预算、期望的地点和面积需求；希望购买或租赁；以及您将如何适应未来可预期的增长等。

在编制预算时，您不仅需要考虑购买或租赁的价格，还要考虑与该地产相关的其他费用，比如尽职调查费用、装修、过渡期间的生产停顿、法律费用、房地产的运营费用，以及在租赁的情况下，附带费用和租赁权的改进等等。企业往往忽略或低估了一些额外的费用，而造成资金短缺。

3. 拥有使用贷款的目标

银行决定贷款额度的依据不仅是您的财务状况，还包括您目标购买或租赁的建筑物的类型，以及它的状况、年龄和转售潜力而决定。如果没有具体的房地产选择，银行将很难准确地分析并决定它能提供多少贷款。

如果您心中还没有选择，银行可能会同意进行一次初步会谈，给您一个关于它能提供多少贷款的大致概念。

4. 准备好需要出示的文件

一旦选择好了房产，您就应该开始准备需要向银行展示的文件。这些文件包括最新的财务报表、一份可靠的商业计划和您感兴趣的房产的细节。如果企业拥有有经验的管理团队，银行也会将此纳入考量。

5. 竞标前与银行见面

在竞标您心目中的房产之前，我们建议您先与您的银行专员见面，尤其如果这是您第一次涉足商业地产的话。

银行专员也将会告诉您其批准贷款的条件，可能包括获得环境和建筑条件评估、评估和产权调查等。每家银行都有自己的评估专家名单，而聘请这些经银行批准的专家进行调查是有帮助的，如果您使用非名单上的人选，银行可能会要求提供第二个意见，交易也可能会被推迟。

6. 给银行一些时间

在交易的时候，您也应该预留足够的时间让银行进行审查交易。大部分的报价只提供30天的时间，但银行往往需要6个星期——如果期间出现尽职调查问题，可能需要更多的时间。

7. 查阅贷款条款，而不仅仅是利率

在与银行交涉时，不仅要考量他们的利率，还要看他们的条款。

贷款与价值的比率是一个关键的变量——也就是银行将为房产价值的一部分提供资金。银行一般提供商业地产价值的75%至100%的贷款，具体的百分比取决于建筑物的状况、转售潜力和其他因素。任何不足之处通常必须来自公司的营运资金或企业家的个人资金。较高的比率意味着在短期内可以有更多的资金留在公司，以投资于增长或弥补现金流的不足。

第二个变量是摊销期。对于商业地产的定期贷款，这通常是15至25年。您可能想要一个较长的期限，以便有更多的现金在您手中。

第三，考虑银行在提供贷款还款期方面的灵活性。例如，您可能会寻求在交易后的一两年内暂停还本付息，以便吸收搬迁的成本和突发成本。或者，若您以后遇到现金紧缺，灵活的条款可以让您推迟还款，直到您有还款能力。

银行也可以将部分或全部装修费用纳入定期贷款，特别是如果它们增加了财产的价值。

还有最重要的一点，商业房产作为企业的门面，拥有能展示企业专业和符合企业特质的装修是必不可少的。

匠垣建设作为具有专业资质的商业空间设计装修企业，不仅能为申请了商业装修贷款的您提供银行需要的资料与证明文件；匠垣还配有集设计、施工一体化的专业团队，部门之间紧密配合，为多伦多的业主们定制最合适、最专业、最系统的装修方案。

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